Der Begriff Zinshaus ist typisch österreichisch und wird vor allem in Wien verwendet. Es gibt allerdings auch Zinshäuser in anderen Landeshauptstädten und urbanen Gebieten, zum Beispiel in Graz, Linz oder Salzburg.

Im ursprünglichen Sinn spricht man in Österreich nur dann von einem Zinshaus, wenn das Gebäude vor dem Jahr 1945 errichtet wurde. Ein Zinshaus ist ein Mietshaus, bestehend aus mehreren Wohneinheiten, das gegen ein monatliches Entgelt – den Zins – langfristig vermietet wird. Somit handelt es sich hierbei um ältere Immobilien, die manchmal sogar denkmalgeschützt sind und lediglich zur Einnahme von Mieterträgen errichtet wurden. Aus diesem Grund bezeichnet man öffentliche Gebäude und Palais nicht als Zinshäuser.

Heute spricht man in der Immobilienbranche allerdings immer häufiger von Zinshäusern, sobald ein Objekt aus mehreren Wohnungen besteht und gegen einen monatlichen Zins vermietet wird. Somit werden auch Neubauten immer wieder als Zinshäuser bezeichnet. Dabei ist allerdings zu beachten, dass geförderte Wohnanlagen und Genossenschaftswohnungen davon auszuschließen sind.

Als Altbau wird ein Wohngebäude bezeichnet, welches vor 1945 errichtet wurde. Ein Altbau zeichnet sich durch seine besondere Bauweise aus, bei dem Kastenfenster, opulente Fassaden und hohe Raumhöhen typisch sind. Damit verbunden sind besondere Rechte für den Mieter und eine Obergrenze (=Richtwert) für die Miete.

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Will man den Zustand eines Zinshauses überprüfen, lohnt es sich, einen Profi an Bord zu holen. Dieser überprüft die Bausubstanz, indem er eine Bestandsanalyse anhand von Bauakten und Bestandsplänen durchführt. Zusätzlich kann ein professionelles Gutachten für Klarheit sorgen. Dabei werden die Stabilität des Fundaments, die Abnützung von Leitungen und Rohren, die Dachkonstruktion und der Zustand von Fenstern, Türen und Stiegen genau überprüft und bewertet.

Wird ein Zinshaus saniert, so bedeutet dies eine Verbesserung der Wohnqualität und damit auch eine Wertsteigerung der Immobilie. Die Kosten einer Sanierung ergeben sich aus dem Alter des Gebäudes, Art und Umfang möglicher Schäden und der Größe des zu renovierenden Bereiches. Neben den Arbeits- und Materialkosten für die eigentliche Sanierung, müssen auch Aufwendungen für die Planungsphase und Honorare für Bauexperten oder eine rechtliche Beratung kalkuliert werden.

Bei der Sanierung der Fassade geht es nicht rein um die Optik, sondern vor allem um eine Verbesserung der Energiebilanz des gesamten Zinshauses. Eine thermische Sanierung, wie die Anbringung einer Wärmedämmung und der Austausch der Fenster, senkt die Energiekosten und steigert den Wert des Hauses. Die Kosten der Sanierung hängen vom Zustand der Fassade und von den geplanten Maßnahmen ab. Zinshausbesitzer müssen mit mindestens 150 Euro pro m² rechnen.

Ob die eigene Immobilie unter Denkmalschutz steht, lässt sich relativ einfach online überprüfen. Das Denkmalverzeichnis des Bundesdenkmalamts listet all jene Objekte auf, die in Österreich denkmalgeschützt sind. Die Liste wird einmal jährlich aktualisiert. Bei unbeweglichen Objekten, wie Immobilien oder Gartenanlagen, wird der Denkmalschutz auch im Grundbuch eingetragen.
Link: Denkmalliste des Bundesdenkmalamtes

Denkmalgeschützte Gebäude dürfen nur mit einer Bewilligung des Bundesdenkmalamts baulich verändert werden, das betrifft Veränderungen an der Substanz und dem äußeren Erscheinungsbild eines Gebäudes. Zinshausbesitzer sind verpflichtet, ihre denkmalgeschützte Immobilie zu erhalten. Es gibt aber auch zahlreiche Vorteile für die Besitzer eines denkmalgeschützten Zinshauses, wie etwa steuerliche Erleichterungen oder eine freiere Gestaltung der Mietpreise (keine Richtwertmiete)

Der sogenannte Friedenszins bezeichnet den gesetzlich geregelten Mietzins bei Altmietverträgen für Geschäftsräume und Wohnungen. Basierend auf der Grundlage des vor dem Ersten Weltkrieg in Kronenwährung vereinbarten Mietzinses, beträgt der Friedens(kronen)zins für Wohnungen einen Schilling (seit 1951) und für Geschäftsräume drei Schilling (seit 1969) pro Friedenskrone oder Friedenszins.

Der Einheitswert ist jener Immobilienwert, der in größeren Zeitabständen durch die Finanzämter ermittelt wird. Er dient als Bemessungsgrundlage für diverse öffentliche Abgaben und Steuern. Bei bedeutsamen Änderungen des Immobilienwertes, wie zum Beispiel durch Um- oder Zubauten, wird der Einheitswert neu festgelegt.

Die Nutzfläche eines Zinshauses ist jene Fläche, die zu einem bestimmten Zweck genutzt wird. Die Nutzfläche wird anhand der Abmessungen des Hauses berechnet und umfasst die gesamte Bodenfläche abzüglich der Wände.

Neben den Wohnräumen zählen auch Loggias oder Parkplätze zur Nutzfläche. Funktionsflächen, wie ein Heizungsraum oder Verkehrsflächen wie das Stiegenhaus, werden nicht als Nutzfläche definiert. Die Nutzfläche wird zur Berechnung der Betriebskosten und der Miete herangezogen und ist generell essentiell für die Berechnung des Zinshauswertes.

Zinshäuser, die vor 1945 errichtet wurden, unterliegen dem Mietrechtsgesetz. Der Mietzins der Wohnungen wird daher – mit wenigen Ausnahmen – über den Richtwert bestimmt. Für Zinshausbesitzer bedeutet das in der Regel Mieteinahmen, die weit unter dem Marktwert liegen.

Auch aus baulicher Sicht gibt es Einschränkungen für Eigentümer älterer Zinshäuser. Seit einer Novelle der Wiener Bauordnung im Juli 2018 benötigen Zinshausbesitzer für den Abbruch ihrer Immobilie eine Bewilligung des Magistrats. Wird der Abriss eines baufälligen Zinshauses nicht genehmigt, muss der Eigentümer entweder teuer sanieren oder das Haus verkaufen.

Einschränkungen beim Zu- und Ausbau gibt es auch für denkmalgeschützte Zinshäuser. Um ihre Immobilie baulich zu verändern, müssen Zinshausbesitzer eine Bewilligung des Denkmalschutzamtes einholen. Das kann unter Umständen bedeuten, dass ein geplanter Dachgeschossausbau nicht genehmigt wird und dem Zinshausbesitzer so zusätzliche Mieteinnahmen entgehen.

Grundsätzlich bestimmt der Denkmalschutz, ob Gebäude in Wien abgerissen, aus- oder umgebaut werden dürfen. Seit 1972 kann die Stadt Wien unabhängig vom Denkmalschutz Schutzzonen festlegen, damit ein charakteristisches Stadtbild erhalten bleibt. Es wird vor allem das äußere Erscheinungsbild eines Objektes geschützt. Die Schutzzonen sind im Flächenwidmungs- und Bebauungsplan dargestellt.

Mit einer Novelle der Wiener Bauverordnung änderten sich Mitte 2018 auch die gesetzlichen Bestimmungen für den Abbruch eines Zinshauses. Für Liegenschaften, die vor dem 1. Jänner 1945 gebaut wurden, gilt nun: Will ein Eigentümer seine Immobilie abreißen, muss er nun beim Magistrat eine Bewilligung dafür einholen. Das gilt auch dann, wenn das Zinshaus baufällig ist.

Im schlichten Miteigentum kann jeder Miteigentümer frei über seinen Anteil verfügen. Er kann seinen Anteil an der Liegenschaft verkaufen, ohne die Zustimmung der anderen Miteigentümer einholen zu müssen. Falls eine Benützungsregelung im Grundbuch verzeichnet ist, wird diese automatisch an den Käufer weitergegeben.

Ist im Zinshaus bereits Wohnungseigentum begründet (parifiziert), kann der Eigentümer seinen Anteil ebenso frei verkaufen. Anders ist es im Falle einer Eigentümerpartnerschaft. Will ein Partner seinen Anteil verkaufen, muss er die Zustimmung des anderen einholen. Als Zinshausentwickler kaufen wir sowohl Anteile als auch ganze Zinshäuser. Kontaktieren Sie uns, wir beraten Sie gerne.

Zinshausbesitzer können das Honorar mit der beauftragten Hausverwaltung frei verhandeln, doch orientieren sich die meisten Eigentümer an der sogenannten „Pauschale für die Auslagen der Verwaltung“ (§ 22 MRG). Derzeit (Stand 01.05.2021) liegt diese bei 3,60 Euro/m2 Nutzfläche und Jahr. Bei der Verwaltung von einem Zinshaus mit 1.000 m² Nutzfläche wäre das Honorar für die Hausverwaltung demnach 3.600 Euro im Jahr (exkl. USt.).

Die Miete einer Wohnung setzt sich aus dem Mietzins, den Betriebskosten und der Umsatzsteuer zusammen. Für die Höhe der Miete ist unter anderem entscheidend, ob die Wohnung unter das Mietrechtsgesetz (MRG) fällt. Denn das Gesetz sieht klare Richtwerte für die Berechnung der Miete vor – siehe dazu auch „Was versteht man unter Richtwertmiete?“. Wenn das Mietrechtsgesetz nicht zur Anwendung gelangt, ist der Vermieter berechtigt, einen frei vereinbarten Mietzins einzufordern.

Der große Unterschied zwischen befristeten und unbefristeten Mietverträgen liegt in der Dauer des Mietverhältnisses. Unbefristete Mietverträge können vom Vermieter nur in Ausnahmefällen gekündigt werden. Dabei muss es zu groben Verstößen des Mieters kommen, etwa in Form von Mietrückständen oder einer unerlaubten Untervermietung der Wohnung. Der sogenannte Eigenbedarf des Vermieters besteht übrigens nur bei einer dringenden Wohnungsnot und wird bei Gericht meist zu Gunsten des Mieters entschieden.

In befristeten Verträgen schreibt das Mietrechtsgesetz eine Mindestbefristungsdauer von 3 Jahren vor; nach oben hin sind keine Grenzen gesetzt. Der Vertrag kann beliebig oft verlängert werden, die Mietdauer muss aber immer mindestens 3 Jahre betragen. In befristeten Mietverträgen muss ein Abschlag von 25% des zulässigen Mietzinses erfolgen. Will der Vermieter das befristete Mietverhältnis nicht fortsetzen, sollte er das dem Mieter mit einem Einschreiben mitteilen. Es kann sonst passieren, dass sich der Mietvertrag um 3 weitere Jahre verlängert.

In Wiener Zinshäusern, die vor 1945 gebaut wurden und somit dem Mietrechtsgesetz unterliegen, besteht eine obere Begrenzung des Zinses – der sogenannte Richtwert. Der Richtwert wird pro m² festgesetzt und alle 2 Jahre am 1. April durch eine Verordnung des Justizministeriums an die Inflation angepasst. Zusätzlich spielt die Lage des Hauses oder die Ausstattung der Wohnung bei möglichen Zu- oder Abschlägen eine Rolle, für die jedoch vom Gesetzgeber keine festen Sätze definiert wurden.
Häuser, die nach 1945 erbaut wurden, oder Wohneinheiten, die im Zuge eines Zu- oder Umbaus neu geschaffen wurden (Dachbodenausbau), fallen nicht unter die Richtwertmiete. Dasselbe gilt für Wohnungen der Kategorie A und B, die größer als 130 m² sind, Wohnungen der Kategorie D sowie Wohnungen in denkmalgeschützten Gebäuden.

In vielen Zinshäusern in Wien gibt es noch alte Mietverträge mit einem Kategorie-Mietzins (Mietabschluss vor 1994). Bei diesem Zins wird die Höhe der Miete von der jeweiligen Kategorie (A bis D) bestimmt und ist an den Verbraucherindex 1986 angepasst. Steigt die Inflation über 5%, kommt es zu einer Mietzinserhöhung. Zusätzlich zum Kategorie-Mietzins wird von den Mietern ein Erhaltungs- und Verbesserungsbeitrag eingehoben, dessen Höhe ebenfalls gesetzlich festgelegt wird.

Eine Kategorie A-Wohnung muss mindestens eine Größe von 30 m² aufweisen und über einen Vorraum, ein Zimmer, eine Küche (oder Kochnische), ein WC und ein zeitgemäßes Bad (oder Badenische) verfügen. Die Beheizung der Wohnung hat entweder über eine Wärmeversorgungsanlage, eine Etagenheizung oder eine gleichwertige, stationäre Heizung zu erfolgen.

Substandardwohnungen bestehen meist aus einer Küche und einem Zimmer (manchmal auch zusätzlich aus einem Kabinett) und verfügen je nach Kategorie über eine einfache (Kategorie C) oder gar keine Wasserinstallation (Kategorie D). Bei Kategorie D-Wohnungen befindet sich das WC am Gang. In Wien ist der Bestand an Substandardwohnungen in den letzten Jahren stark zurückgegangen, da viele dieser Wohnungen saniert und zusammengelegt wurden. Bei Neuvermietungen spielen Substandardwohnungen heute kaum mehr eine Rolle.

Ein Hauptmieter schließt immer mit dem Eigentümer der Wohnung oder Pächter bzw. Mieter des gesamten Hauses einen Mietvertrag ab. Wenn der Hauptmieter nun Teile oder die ganze Wohnung an jemand Dritten vermietet, handelt es sich um eine Untermiete.
Eine Untervermietung der Wohnung ist grundsätzlich verboten, außer es geschieht mit Wissen des Wohnungseigentümers oder es werden nur Teile bzw. einzelne Zimmer untervermietet. Sollte das Mietverhältnis zwischen Hauptmieter und Vermieter aufgelöst werden, endet jedenfalls auch der Untermietvertrag.