Gute Zeiten für Zinshausbesitzer: Der Preis ist hoch wie nie, die Zahl der Verkäufe sinkt jedoch. Erfahren Sie hier, was die Preise beeinflusst, wie die Zinshausexperten der 3SI Immogroup die aktuellen Entwicklungen am Markt einschätzen und wann der beste Zeitpunkt gekommen ist, um sein Zinshaus zu verkaufen.

Entwicklung des Wiener Zinshausmarktes

Zwar haben die Preise 2017 erneut zugelegt, der Zenit dürfte jedoch erreicht sein – so lässt sich die Entwicklung am Wiener Zinshausmarkt in einem Satz zusammenfassen. Mit knapp 10 Prozent fällt das Plus im Vorjahr bereits deutlich geringer aus als in den Jahren davor, als Preissprünge auch weit über 10 Prozent verzeichnet worden waren.

Die aktuelle Einschätzung, dass sich die Preise bereits stabilisieren, wird dadurch bestätigt, dass auch die Zahl der Verkäufe zurückgeht – von 390 im Jahr 2016 auf 288 im letzten Jahr. 2015 waren noch 545 Transaktionen gezählt worden. Die meisten Verkäufe von Zinshäusern gab es 2017 mit 28 Deals im 15. Bezirk. Auf den Plätzen folgen die Bezirke Ottakring (16.) und Favoriten (10.). Wie auch in den Jahren davor sind diese drei Bezirke die beliebtesten Bezirke für Zinshaustransaktionen.

Welche Faktoren die Zinshauspreise beeinflussen

Unterm Strich gibt es also zwar immer teurere, aber auch immer weniger tatsächliche Deals am Wiener Zinshausmarkt. Ist damit die Spitze bei den Preisen für Zinshäuser erreicht?

„Sorgen machen mir die im Verhältnis deutlich weniger stark gestiegenen Mieten und die auch nicht mehr so rasant steigenden Eigentumswohnungspreise. Da tut sich ein Loch auf, das eigentlich nicht mehr viel größer werden kann“, erklärt Markus Steinböck aus der Leitung des Immobilienankaufs der 3SI Immogroup.

Was die Entwicklung der Mieten wie auch der Preise für Eigentumswohnungen betrifft, wird die Einschätzung von Steinböck durch aktuelle Marktanalysen bestätigt. Diesen zufolge steigen aktuell die Mieten nur noch zwischen 1 und 2 Prozent und liegen damit im Bereich der Inflationsrate. Grund dafür ist, dass die Mietbelastung mittlerweile eine Höhe erreicht, die viele Wohnungssuchende an die Grenzen ihrer finanziellen Möglichkeiten bringt. Bei den Mieten scheint also der Plafond erreicht.

Etwas stärker steigen aufgrund der Nachfrage derzeit noch die Preise für Eigentumswohnungen, aber auch hier haben sich die Steigerungsraten in den letzten beiden Jahren im mittleren Preissegment bei rund 3 Prozent eingependelt. Es gibt also auch hier keine großen Preissprünge mehr.

Warum die Mieten und die Preise für Eigentumswohnungen für den Preis eines Zinshauses relevant sind, ist leicht erklärt. Steinböck von 3SI: „Wenn ein Zinshaus renoviert und ausgebaut wird, werden die Eigentumswohnungen nachher verkauft oder vermietet. Und die Verkaufs- bzw. Mietpreise richten sich nach dem Markt im direkten Umfeld. Zinshauskäufer wollen vermieten oder sie wollen die Wohnungen sanieren und abverkaufen. Wenn sich das nicht mehr auszahlt, wird die Nachfrage nach Zinshäusern zurückgehen. Das Gesetz von Angebot und Nachfrage gilt auch hier.“

Gründe für einen Zinshausverkauf

Derzeit ist das Umfeld aber noch ausgezeichnet, um ein Zinshaus oder auch einen Anteil an einem Zinshaus zu verkaufen. Das bestätigt auch Steinböck: „Ja, es ist jetzt ein guter Zeitpunkt, um sein Zinshaus zu verkaufen, vor allem wenn dabei auch persönliche Gründe eine Rolle spielen.“ Etwa, dass man keine Zeit hat, sich um die Immobilie zu kümmern. Steinböck: „Wenn ich die Arbeit und den Zeitaufwand eines Zinshauses hingegen nicht als Belastung sehe, kann man auch riskieren, noch zuzuwarten und nicht zu verkaufen.“

Unterm Strich gibt es für den Zinshausprofi drei Gründe, die dafür sprächen, jetzt zu verkaufen. Steinböck: „Wenn mich das Zinshaus in der Erhaltung mehr kostet, als es über die Mieten einbringt, sollte ich mir als Eigentümer wirklich Gedanken über einen Verkauf machen. Die Preise sind auf einem All-Time-High-Level. Warum also weiter ein Minus machen?“

Ein weiterer Grund zum Verkaufen wären Probleme mit Mietern. Steinböck: „Mit Problemen meine ich laufende oder drohende Schlichtungsstellenverfahren und dergleichen. Nicht jeder streitet gerne und schon gar nicht, wenn die möglichen Einnahmen ohnehin eher gering ausfallen.“

Ein drittes Argument schließlich wäre, wenn die Besitzverhältnisse bei einem Zinshaus derart zersplittert sind, dass keine gemeinsame Strategie für die Zukunft des Hauses mehr möglich ist. Steinböck: „Ein Teil der Miteigentümer will das Haus vielleicht sanieren, die anderen können oder wollen kein Geld mehr hineinstecken. Manchmal scheitert das gegenseitige Abkaufen der Anteile in solchen Fällen schichtweg am vorhandenen Kapital. Dann bleibt als letzter Ausweg nur ein gemeinsamer Verkauf, um so den größtmöglichen Gewinn zu erzielen.“

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