Miteigentümer einer Immobilie müssen zur Erhaltung und für den laufenden Betrieb einen finanziellen Beitrag leisten. Dies können verbrauchsabhängige und laufende Ausgaben, Erhaltungskosten und Annuitätenzahlungen sein. Wir erklären Ihnen die Zusammensetzung der Betriebskosten und Berechnung der einzelnen Anteile der Eigentümer.

Mit Betriebskosten sind jene Kosten gemeint, welche für eine gesamte Liegenschaft anfallen. Dabei zählen zu den verbrauchsabhängigen Ausgaben unter anderem Wasser- und Abwasserkosten, aber auch das Honorar der Hausverwaltung oder Versicherungen der Immobilie.

„Aufwendungen“ oder „Bewirtschaftungskosten“ sind weitere Synonyme für Betriebskosten, da sie ebenfalls Erhaltungsarbeiten, Rücklage-Beiträge, Annuitätenzahlungen oder Aufwendungen für die Errichtung von Gemeinschaftsanalgen enthalten.

Betriebskosten-Anteil pro Wohnung

Der Anteil an den Betriebskosten für jeden einzelnen Wohnungseigentümer entspricht dem Verhältnis der Miteigentumsanteile. Im Zuge der Parifizierung einer Liegenschaft wird die Bodenfläche aller Geschäftslokale und Wohnungen zu einer Gesamtnutzfläche errechnet. Mittels der Nutzfläche der einzelnen Wohnungen und Geschäftslokale, ergibt sich ein Prozentsatz an der Gesamtnutzfläche. Dieser Prozentsatz legt somit die Höhe der Betriebskosten für die einzelnen Wohnungseigentümer fest.

Allerdings kann dieser Aufteilungsschlüssel schriftlich durch eine Vereinbarung aller Miteigentümer angepasst werden. Solch eine Vereinbarung muss jedoch zwingend schriftlich festgehalten werden und kann nur mit einer Zwei-Drittel-Mehrheit der Miteigentümer beschlossen werden.

Dazu ein kurzes Beispiel: Durch die Bewässerung des eigenen Gartens ist der Wasserverbrauch eines Eigentümers gegenüber dem der anderen Eigentümer signifikant höher. Durch einen gemeinsamen Beschluss aller Eigentümer kann eine Messvorrichtung angebracht werden, die den Wasserverbrauch jeder einzelnen Wohneinheit ermittelt. Somit kann der Wasserverbrauch punktgenau pro Einheit abgerechnet werden.

Pauschalverrechnungen

Aus praktikablen Gründen und um Verwaltungsaufwand zu reduzieren ist es einfacher, wenn die Hausverwaltung den Eigentümern monatlich Pauschalbeträge vorschreibt, anstatt jede einzelne Rechnung anteilsmäßig an diese zu verrechnen. Im Zuge der jährlichen Betriebskostenabrechnung ergibt sich abschließend ein positiver oder negativer Saldo in der Gesamtrechnung. Nun kommt es für den einzelnen Wohnungseigentümer entweder zu einer Nachzahlung oder einem Guthaben.

Neubau und Altbau – Unterschiede der Betriebskosten

Bei der Vermietung einer Wohnung hängt die Berechnung der Betriebskosten vom Baujahr der Liegenschaft ab. So gilt bei einem Zinshaus, welches vor 1945 errichtet wurde, der Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes, kurz MRG. Für Wohnungen, die in diesen Bereich fallen, gibt es im MRG eine konkrete Auflistung an Positionen, die in die Betriebskostenrechnung fallen bzw. darin aufgenommen werden dürfen.

Für Liegenschaften, die nach 1945 erbaut wurden oder für Wohneinheiten, die durch einen An- oder Umbau nachträglich errichtet wurden, gilt lediglich eine Vereinbarung über die Höhe der Betriebskosten zwischen Eigentümer und Mieter. Diese Vereinbarung muss jedoch im Mietvertrag festgehalten werden. Wird dies vergessen, könnte es unter Umständen passieren, dass der Vermieter die Betriebskosten übernehmen muss.

Rücklagenbildung

Mittels monatlicher Zahlungen muss eine Rücklage gebildet werden. Diese kommt im Falle von anstehenden Erhaltungsmaßnahmen zum Tragen. Die Höhe der monatlichen Beiträge wird von der Hausverwaltung festgesetzt und orientiert sich an den voraussichtlichen bzw. geplanten Aufwendungen.

Betriebskostenabrechnung

Das Wohnungseigentumsgesetz besagt, dass die Hausverwaltung die Betriebskostenabrechnung für das gesamte, vorherige Kalenderjahr bis zum 30. Juni des darauffolgenden Jahres legen muss. Ein mögliches, daraus abgeleitetes Guthaben muss bis zum 1. August dieses Folgejahres ausbezahlt werden. Weiters muss die Abrechnung vollständig und nachvollziehbar sein. Auch müssen sämtliche Aufgliederungen übersichtlich und schlüssig sein und alle Einnahmen und Ausgaben enthalten. Darüber hinaus müssen alle Belege für die Eigentümer auf Verlangen auch einsehbar sein.

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Foto: © Alexander Stein, Pixabay