Ein Zinshaus kann in Corona-Zeiten zu einer durchaus großen Herausforderung werden. Im Interview diskutieren die Zinshausexperten Ing. Michael Schmidt und Markus Steinböck über aktuelle und zukünftige Hürden sowie Auswirkungen für Zinshausbesitzer und die notwendige Rückbesinnung auf den Ursprungszweck des Zinshauses.

Immobilien Magazin: Welche Auswirkungen hat die Corona-Krise nicht nur aktuell, sondern auch mittel- und langfristig auf den Immobilienmarkt? Wie beeinflusst diese den Zinshausmarkt?

Michael Schmidt: Die Wahrheit ist, dass man derzeit noch keine valide Prognose abgeben kann, wie sich die Lage durch das Coronavirus weiter entwickeln wird. Wir sind am Anfang einer Wirtschaftskrise. Langfristig lässt sich daher nur schwer eine Einschätzung durchführen, man muss quasi von Tag zu Tag und Monat zu Monat beobachten, wie sich die Lage entwickelt. Momentan lässt sich zum Zinshausmarkt sagen, dass die Preise stabil sind. Wir als 3SI Immogroup kaufen weiter ein, haben keine Finanzierungsprobleme, merken aber, dass es für manche zunehmend zu einem Problem wird. Wenn es aber einen Marktteilnehmer trifft, wird das den Markt natürlich mittel- bis langfristig beeinflussen. Hier wird es dann weniger potenzielle Käufer geben, die man sich als Verkäufer aussuchen kann. In diesem Zusammenhang muss dann der Verkäufer ganz genau prüfen, mit wem er das Geschäft abschließt. Wie sich die wirtschaftliche Lage weiter entwickeln wird, hängt natürlich davon ab, ob und wie sich das Coronavirus weiter auswirken wird. Und genau das kann aktuell niemand wirklich einschätzen. Wenn man allerdings nur ein Zinshaus besitzt und das ganze Geld darin gebunden ist und auch keine anderen Finanzinstrumente zur Verfügung hat, sollte man sich überlegen, ob es nicht vielleicht besser ist, das Zinshaus zu verkaufen und in verschiedene Anlageformen zu investieren.

IM: Jetzt, wo die Wirtschaft wieder hochgefahren wird und so etwas wie Normalität einkehrt: Wie könnte sich die Corona-Krise auf das zweite Halbjahr auswirken?

Schmidt: Das bedeutet nicht, dass damit die Probleme, die aus der Krise entstanden sind, rasch wieder verschwinden. Es gibt zwar jetzt eine positive Stimmung, aber es wird mit Sicherheit Nachwirkungen geben. Durch die spezielle Situation kann es beispielsweise passieren, dass ein Gasthaus oder ein Ladenbetreiber plötzlich noch mehr Probleme hat, als noch während des Shutdowns. Die Kurzarbeit ist vorbei, die Miete muss wieder bezahlt werden, aber es sind weniger Gäste da, er muss den Betrieb aufrechterhalten und die laufenden Kredite gleichfalls bezahlen. Wenn man beispielsweise ein Zinshaus besitzt, das zu 40 Prozent aus Gastronomieflächen besteht, dann hat man als Vermieter weiterhin ein Problem. Das wird auch mit September nicht besser werden.

IM: Welche Learnings lassen sich aus der Corona-Krise eigentlich ziehen? Wie kann man da als Unternehmen und als Zinshauseigentümer erfolgreich bleiben?

Markus Steinböck: Es wird sicherlich wieder eine Rückbesinnung geben, dass auch ein Zinshaus – bei allem Sicherheitsdenken – von Einnahmen lebt. Nur ein Ziegel allein zahlt die Betriebskosten, die Aufwendungen und die Reparaturen am Haus nicht. Da werden sich wieder einige Renditeberechnungen durchsetzen müssen – und das werden auch die Bankenverstärkt einfordern. Man wird infolge der Pandemie keine Bank mehr finden, die ein Haus mit beispielsweise unter 1 Prozent Rendite finanziert. Sie wird prüfen, wie nachhaltig das Investment überhaupt ist, wie der Gewerbebetrieb im Zinshaus aufgestellt ist, ob er seine Mieten bezahlen kann und diese marktkonform sind bzw. ob die Mieten in den Wohnungen marktgerecht sind. Man wird sich wieder mehr damit beschäftigen müssen, wie viel ein Zinshaus einbringt. Ein Zinshaus muss am Ende für seine Eigentümer Geld verdienen. Der Fokus auf das Zinshaus als reine Möglichkeit, sein Geld zu parken, wird sich wieder auf den Ursprungsgedanken richten, nämlich, dass das Zinshaus Zins bringen soll. Es kostet nämlich auch Geld in der Erhaltung und das darf man nicht vergessen. Was wir auch – auf die harte Tour – gelernt haben: Die mangelnde Liquidität, die teilweise in der Immobilienbranche immer noch vorhanden ist, wird für viele zum Problem. Finanzielle Reserven als Unternehmen sind in Zeiten wie diesen notwendig.

Schmidt: Wir als 3SI Immogroup haben bereits zuvor unsere Eigenkapitalreserven massiv aufgestockt, damit wir auch für Zeiten wie diese gewappnet sind. Darum haben wir auch eine gute Pipeline an Projekten als auch an Finanzmitteln zur Verfügung, damit wir auch schnell Entscheidungen treffen und entsprechend agieren können. Wir haben über 100 Zinshäuser und ebenso viele Anteile an solchen. Wenn es uns immer ums schnelle Geld gegangen wäre, hätten wir auch wieder schnell verkaufen können. Wir wollten aber unser Portfolio sukzessive aufbauen – und das macht sich jetzt sehr bezahlt. Das unterscheidet uns auch von jenen Immobilien-Unternehmen, deren Geschäftsmodell der Ankauf und schnelle Weiterverkauf, mit Gewinn, war und ist. Das war nie unsere Firmenphilosophie. Wir sind klare Projektentwickler und Bestandshalter. Wir sind ein Familienunternehmen und behandeln auch unser Gegenüber so. Fairness, Transparenz und der Erhalt von Werten sind für uns absolut wichtig.

IM: Welche rechtlichen Themen können im Zuge der Coronapandemie auf Immobilienbesitzer generell und Zinshauseigentümer im Besonderen zukommen?

Steinböck: Der Umstand, dass die Regierung verlautbart hat, man könne jetzt Mieten stunden, sorgt für Verunsicherung und wird den einen oder anderen Eigentümer wie auch Marktteilnehmer an seine Grenzen bringen. Wir wissen aber auch nicht, wie die Politik im Zuge der Krise weiter agieren wird, genauso wenig, welche Erlässe und Verordnungen vom Höchstgericht wieder gekippt werden. Letzteres wird aber noch einige Jahre dauern, bis dahin muss der Vermieter mit fehlenden Mieten kämpfen. Gerade das Thema, wann etwa ein Gewerbebetrieb Mieten ganz oder teilweise bezahlen bzw. nicht bezahlen muss, ist hochkomplex und ist für den Vermieter ein massives Problem. Was aber in den vergangenen Jahren vergessen worden ist und meiner Meinung nach nun wieder stärker ins Bewusstsein dringt: Ein Zinshaus lebt von den Mietern. In dem Moment, in dem man aber politisch dort eingreift, hat das eine Kettenreaktion zur Folge – mit dem Unterschied, dass es für Vermieter bislang keinerlei Rettungspakete gibt. Auf jeden Fall kommen auf den Vermieter keine sehr einfachen Zeiten zu.

Foto: © 3SI Immogroup | Philipp Schuster