Der Verkauf eines Zinshauses ist ein klar geregeltes Rechtsgeschäft. Vorausgesetzt man hat Steuerthemen, wie die Immobilienertragssteuer gut im Griff. Erfahren Sie hier, wie man die Immobilienertragssteuer berechnet, was man dabei bedenken muss und warum es sich manchmal lohnt einen Steuerberater miteinzubeziehen.

Verkauf von alten Zinshäusern als gutes Geschäft

Im Grunde genommen reicht eine mündliche Vereinbarung, um ein Zinshaus oder einen Anteil zu verkaufen. Besser ist es aber, man setzt einen schriftlichen Kaufvertrag auf – und noch besser ist es, man bedient sich dabei eines Rechtsanwalts oder eines Notars. Damit werden Fehler ausgeschlossen und man erspart sich mögliche Streitereien im Nachhinein.

Fast noch wichtiger aus Sicht des Verkäufers ist aber die vorzeitige Klärung der Steuern, die beim Verkauf einer Immobilie relevant werden, rät Joseph Böck, beeideter Wirtschaftsprüfer und Steuerberater in Wien und Hainfeld.

Die erste Steuer, an die man als potenzieller Verkäufer einer Immobilie zu denken hat, ist die Immobilienertragsteuer. Seit 2012 unterliegen sämtliche Gewinne aus Veräußerungen von Grundstücken und Immobilien der Einkommensteuerpflicht. Dazu die erfreuliche Nachricht: Mit nur 4,2 Prozent für sogenannte Altimmobilien, um die es sich bei Zinshäusern in der Regel handelt, ist der Verkauf eines Zinshauses steuerlich gesehen und im Vergleich zu anderen „Einkommensarten“ ein gutes Geschäft. Erfahren Sie hier, wie Sie erkennen, ob Ihr Mietshaus ein original Wiener Zinshaus ist.

Was waren die Anschaffungskosten?

Auch diese Berechnung ist einfach: Verkaufserlös minus Anschaffungskosten ergibt den Veräußerungsgewinn und damit die Bemessungsgrundlage. Bei Altimmobilien werden 86 Prozent des Verkaufspreises als Anschaffungskosten angenommen. Das heißt, es bleibt ein Gewinn von 14 Prozent, der mit einem pauschalen Satz von 30 Prozent versteuert wird. Unterm Strich fallen damit, wie schon eingangs gesagt, nur die 4,2 Prozent des Verkaufspreises als Immobilienertragsteuer an.

Altimmobilien sind solche, die vor dem 1. April 2012 angeschafft wurden und bei denen danach keine Umwidmung erfolgte. Böck: „Bis zum 1.4.2012 war der Verkauf von Immobilien aus dem Privatbereich nicht steuerpflichtig. Es sei denn, dass zwischen Ankauf und Verkauf weniger als zehn Jahre lagen. Dann war der Gewinn aus einem Verkauf mit dem vollen Steuersatz steuerpflichtig.“

Handelt es sich beim Verkauf um einen Barverkauf – sprich für das Haus oder den Anteil wird eine Summe X vereinbart und sonst nichts – ist die Ermittlung des Verkaufserlöses eine klare Angelegenheit. Etwas aufwendiger wird es, wenn besondere Nebenabreden Teil des Kaufvertrags sind. Das ist insbesondere der Fall bei einem sogenannten Rentenkauf.

Bei Neuimmobilien – also Immobilien, die nach dem 1. April 2012 gekauft wurden – beträgt die Immobilienertragsteuer hingegen 30 Prozent vom erzielten Veräußerungsgewinn. Auch hier sind für die Feststellung der Bemessungsgrundlage vom Verkaufserlös die Anschaffungskosten abzuziehen. Dazu zählen aber auch die bezahlte Grunderwerbssteuer samt Eintragungsgebühr sowie die Maklerprovision und die Kosten für die Vertragserrichtung. Außerdem erhöhen allfällige „Zuaktivierungen“ und „noch nicht steuerlich geltend gemachte Fünfzehntel aus Instandsetzungsaufwendungen“ die Anschaffungskosten. Böck: „Das sind sogenannte aktivierungspflichtige Ausgaben bzw. Aufwendungen, sprich Umbauten, wenn sich dadurch die Wesensart der Immobilie in irgendeiner Form verändert hat.“

Was war Instandsetzung, was Erhaltung?

Aufpassen muss man in diesem Zusammenhang bei der Unterscheidung zwischen Instandsetzungs- und Erhaltungsaufwendungen. Ein Beispiel: Werden in einem Jahr mehr als 25 Prozent der Fenster eines Hauses getauscht, gilt das als Instandsetzung, da sich dadurch die Nutzungsdauer bzw. der Nutzwert eines Gebäudes erhöht. Sind es weniger als 25 Prozent, fallen die Ausgaben unter laufende Erhaltungsmaßnahmen. Böck: „Da es sich in beiden Fällen um eine Reparaturaufwendung handeln kann, ist die genaue Abgrenzung sehr kasuistisch und bereits während der laufenden Bewirtschaftung einer Immobilie immer ein Thema.“

Am einfachsten ist die Ermittlung der Anschaffungskosten, wenn eine Immobilie erworben wurde, nichts damit gemacht wurde und diese verkauft wird, so Böck: „Sobald dazwischen etwas passiert, muss man sich in die Tiefen der Besteuerung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung begeben und sich das genauer anschauen.“

Rechnet sich ein Steuerberater?

Bei einem Zinshausverkauf kann es nicht schaden, wenn man einen Experten zurate zieht, um eine spätere Nachzahlung zu vermeiden. Böck: „Das Miteinbeziehen eines Steuerberaters beim Verkauf einer Immobilie ist in der Regel nicht verkehrt – außer man kennt sich wirklich selbst gut aus. Gerade bei Dingen, die man nicht häufig macht, ist man immer gut beraten, sich einen Profi zu holen. Auch wenn es Geld kostet, aber man repariert ja auch sein Auto in der Regel nicht selbst.“

Und „ein Haus kostet“ es auch nicht. Bei einem Stundensatz von ca. 150 Euro (exkl. MwSt.) macht sich die Expertise eines Profis sicher bezahlt. Denn, anders als eine Hausverwaltung, die einen zwar mit allen Zahlen versorgen kann, übernimmt der Steuerberater auch die Haftung für die Richtigkeit der Berechnung. 

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