3SI Immogroup Gründer Harald und seine beiden Söhne Michael und Claus Schmidt haben eines gemeinsam: „Wir lieben das Zinshaus“ und sie bezeichnen sich gerne als „Sammler und Jäger“. Erfahren Sie hier, worauf sie besonderen Wert legen und was ihr Familienunternehmen auszeichnet. Die 3 Schmidts im Gespräch mit Mag. Michael Neubauer.

Drei gleichberechtigte Partner in einem Unternehmen. Ein Vater und zwei Söhne. Wie gehen Sie mit dem Generationenthema um? In vielen familiengeführten Unternehmen ist gerade die Übergabe ein schwieriger, steiniger Weg.

Michael Schmidt:  (lacht) Die Mehrheiten wechseln. Wie in jedem Unternehmen gibt es auch bei uns Diskussionen und das ist gut so. So können wir unser Unternehmen weiterentwickeln. Ohne Diskussion droht Stillstand. Dass es dabei zu unterschiedlichen Auffassungen kommen kann, liegt in der Natur der Sache. Wobei es keinen Konflikt „Jung gegen Alt“ gibt. 

Harald Schmidt:  Mit 63 Jahren werde ich mich jetzt langsam aus dem Unternehmen zurückziehen und die Geschäfte an meine Söhne übergeben. Das haben wir schon vor längerer Zeit beschlossen und dieser Prozess wird noch ein paar Jahre dauern.

M. Schmidt:  Es wäre auch sehr dumm von uns Jungen, auf seine Expertise verzichten zu wollen. Mein Vater ist für die Finanzen zuständig. Wir sind sehr froh, dass wir ihn haben, und wollen ihn nicht missen. Auch wenn man als Junger tatkräftig alles alleine machen will, hat man auf der anderen Seite den Rückhalt. Und unser Vater gibt uns starken Rückhalt. 

Wie sind Sie auf Zinshäuser gekommen?

H. Schmidt:  Ich komme ursprünglich aus der Versicherungswirtschaft. Meine ersten Immobilien habe ich Anfang der 80er Jahre gekauft. Das waren Wohnungen in Niederösterreich. Diese haben wir saniert und dann im Anschluss gleich vermietet. Danach sind ein paar Wohnungen in Wien dazugekommen. Das erste Zinshaus haben wir im Jahr 1999 in der Scholzgasse erworben. Kaum ein Jahr später ist mein Sohn Michael in das Unternehmen eingestiegen. Dann ist es so richtig losgegangen – und wir haben uns von einem reinen Investor und Vermieter zu einem Developer weiterentwickelt. Wobei wir nach wie vor das Zinshaus im Mittelpunkt unserer Aktivitäten sehen. So haben wir uns im Laufe der Zeit, wie ich glaube, zu anerkannten Zinshausexperten entwickelt.

Also kein Neubauprojekt in der Pipeline?

M. Schmidt:  Dieser Geschäftszweig ist gerade im Aufbau. Kern bleibt das Zinshausgeschäft. Wir lieben Zinshäuser. Neubauten Funktion. Sie schaffen Wohnraum. Das können aber Zinshäuser mit deutlich mehr Anmut. An das Flair eines revitalisierten Zinshauses kann kein Neubau herankommen. Daher versuchen wir, wo immer es geht, die alte Bausubstanz zu erhalten. Jeder Abbruch tut mir persönlich in der Seele weh. Abbruch ist und soll die Ausnahme bleiben. Die ultima ratio, wenn es einfach nicht anders geht. Wie zum Beispiel in der Raffaelgasse 10 im 20. Wiener Gemeindebezirk. Die Statik war zu schlecht, wir konnten gar nicht anders. Insgesamt liegt das Neubauvolumen bei uns bei rund zehn Prozent. Auf diesem Niveau wird es – aus heutiger Sicht – auch bleiben.

H. Schmidt:  Beim Neubau setzen wir ganz klar auf den ökologischen und innovativen Neubau. Als Pionierprojekt in diesem Bereich gilt das „grüne Haus“ in der Sobieskigasse 35 in 1090 Wien. Bei der Neugestaltung liegt unser Fokus zum einen etwa auf Niedrigenergiebauweise sowie begrünten Fassaden, zum anderen wird auf zukünftige Entwicklungen wie Garagenplätze mit Ladestationen für E-Bikes und E-Cars Bedacht genommen.

In der Regel kommen Sanierungen oft teurer als Neubauten. Rechnet sich das noch?

M. Schmidt:  Wenn man genau kalkuliert, dann rechnet es sich. Wir können gut rechnen, hören aber auch auf unser Bauchgefühl.

Stand für Sie immer fest, ins väterliche Unternehmen einzusteigen?

M. Schmidt:  Von Anfang an stand für mich fest: Ich will ins Immobiliengeschäft. Es ist immer in die Richtung gegangen. Ich habe die HTL, Spezialrichtung Hochbau, absolviert. Daher kenne ich mich mit Ausbauten von Wohnungen und Dachgeschossausbauten, aber auch im Thema Neubau sehr gut aus. Ich glaube, ich habe da ein gutes Gespür. Die Schule war mir nicht so besonders wichtig. Ich habe immer im Büro meines Vaters mitgearbeitet und Interessenten Wohnungen präsentiert – auch schon während der Schulzeit. Als ich mit der Schule fertig war, das war 2001, haben wir dann die gemeinsame Firma gegründet.

Claus Schmidt:  Ich bin vor zwölf Jahren in das Familienunternehmen eingestiegen. Mich hat im jugendlichen Alter die EDV mehr interessiert. Das ist heute mitunter sehr praktisch, weil ich zumindest ein bisschen Konter geben kann, wenn die EDV-Spezialisten zu uns kommen. Das hat uns beim Aufbau unserer Startups „Immomarie“ und „checkVIENNA.com“ sehr geholfen. Digitalisierung ist heute ein wesentlicher Schlüssel zum Erfolg.

H. Schmidt:  Ich freue mich sehr, dass meine Söhne in das Unternehmen richtig hineingewachsen sind. Hätten sie sich anders entschieden, wäre ich auch nicht enttäuscht gewesen. Sie sind von Anfang an richtig reingerutscht. Ich habe sie immer zum Notar, zum Rechtsanwalt mitgenommen. Ich habe mir gedacht, sie sollen ein bisschen hineinschnuppern. Das hat ihnen sehr gutgetan. Arbeit ist eigentlich das Hobby von uns dreien. Wir sammeln keine Bilder, wir sammeln Zinshäuser.

… und in welchen Wiener Bezirken „sammeln“ Sie? Wie groß ist Ihre Sammlung?

M. Schmidt:  Auf die inneren Bezirke von zwei bis neun haben wir uns verstärkt konzentriert. Wir halten über 100 Zinshäuser und Zinshausanteile. Wir behalten immer etwas. Naturgemäß bleiben auch immer Altmieter mit Wohnungen. Und die werden meistens im Bestand behalten. Deshalb würde ich sagen, wir sind Sammler und Jäger.

Welche Zinshäuser kommen für Sie für den Ankauf in Frage? Welche Eigenschaften muss ein Zinshaus haben, dass es Ihr Interesse weckt?

M. Schmidt:  Grundsätzlich interessiert uns jedes Zinshaus. Wenn der Preis passt, in Wien auch jedes Grundstück oder Abrissobjekt. Wir sind zwar Entwickler, wenn es passt, kaufen wir aber auch gerne Renditeobjekte. Unsere Stärke aber ist die Entwicklung. Wir erkennen, welches Potenzial in einem Objekt steckt. Das heißt, wir kaufen Zinshäuer in ganz Wien, bauen Wohnungen um, Dachböden aus und Lifte ein – und achten dabei auf Qualität. Unser Credo lautet: Qualität wird sich immer durchsetzen. Die sanierten Wohnungen und neu errichteten Dachgeschossapartments werden verkauft. An Altmieter vermietete Wohnungen – und die gibt es beinahe in jedem Zinshausprojekt – übernehmen wir in unseren Bestand.

Aktuell finden Zinshäuser mit Negativrenditen ihre Käufer. Macht das Sinn?

M. Schmidt:  Ein Zinshaus bietet mehr als nur eine Rendite und jedes Zinshaus ist ein Einzelfall. Aufgrund der Flächenwidmung gibt es vielleicht Zubau-Potenzial, man kann Balkone anbauen oder den Dachboden ausbauen. Wir können fast jedes Zinshaus zu neuem Leben erwecken und tun es auch. Theoretisch kann das natürlich auch ein Privatinvestor. Er muss sich aber im Klaren sein, dass damit eine Menge Arbeit und finanzielles Risiko verbunden sind und das alles Zeit benötigt. Wenn ich da gleich mit einer Negativrendite einsteige, wird mir bald die finanzielle Luft ausgehen.

Das war jetzt Theorie. Konkret: Wo liegt die Schmerzgrenze? Ab wann rechnet es sich nicht mehr?

H. Schmidt:  Ein gutes Beispiel dafür, was alles möglich ist, beweist unser Projekt in der Rossauer Lände 17. Dieses Haus haben wir vor ungefähr zwei Jahren gekauft. Das war ein altes, heruntergekommenes Haus mit vielen Setzungsrissen. Ein anderer Entwickler hätte es wahrscheinlich abgerissen. Wir haben es gerettet.

Heute sticht das Haus mit seiner erneuerten Stuckfassade aus seiner Umgebung heraus. Durch aufwändige Ergänzungen von Fensterumrandungen mit Kopfsteinen, Sohlbänken und Gurtgesimsen wurde der zuletzt noch glatten Front der stilvolle Charakter der Gründerzeit zurückgegeben. Um eine zeitgemäße Energieeffizienz zu gewährleisten, wurde straßen- und hofseitig eine Wärmedämmung angebracht. Dem Entrée und dem Stiegenhaus wurde durch eine sorgfältige Auswahl an neuen Beleuchtungen, Verfliesungen und Stuckelementen sowie durch die Sanierung der noch gut erhaltenen Altbauelemente neuer Altbauflair eingehaucht. Im Zuge des Dachausbaus wurde auch ein barrierefreier, geräumiger und moderner Lift installiert.

M. Schmidt:  Wir sind bereit, die Extra-Meile zu gehen. Die 40 bis 60 Quadratmeter großen Wohnungen wurden mit echtem Parkettboden und Villeroy & Boch Sanitärgruppen ausgestattet und verfügen über ein BUS-System. Für 5.800 Euro pro Quadratmeter bieten wir Topqualität und Toplage. Ein gutes Beispiel ist hier auch die Hofstattgasse. Egal, ob im 9. oder 18. Bezirk. Die Käufer sind anspruchsvoller geworden. Wir müssen den Käufern etwas Besonderes bieten. In der Hofstattgasse sind es architektonische Highlights mit Türmchen und viel Glas. Ohne Qualität geht gar nichts. Stimmt das Gesamtpaket, sind auch tolle Preise erzielbar. Wenn du sparst – dabei geht es manchmal nur um 100 bis 200 Euro pro Quadratmeter – hebst du dich nicht mehr von der Masse ab. 100 bis 200 Euro Mehrkosten pro Quadratmeter – ich würde lieber von Investitionskosten in Qualität sprechen – machen den Unterschied zwischen Laminat und echtem Parkettboden, BUS-System oder kein BUS-System. Die Kosten für eine hochwertigere Sanitärgruppe fallen da kaum mehr ins Gewicht.

Auch hier ist unser Credo: Beim Sanieren nicht sparen. Die Kosten bringt man beim Verkauf sicher wieder herein. Auch hier in der Hofstattgasse. Aktuell sind noch drei Wohnungen zu haben. Mit rund 8.000 Euro pro Quadratmeter sind diese entsprechend der Lage, dem Haus und der Ausstattung gut eingepreist. Wenn die Wohnung 40 bis 60 Quadratmeter hätte, hätte man da wahrscheinlich 100 Anfragen in einer Woche. Hier sieht man aber deutlich, dass die Größe und der damit verbundene Gesamtpreis die Vermarktungsdauer verlängern. Das betrifft aber alle Objekte, auch die Luxusobjekte im ersten Bezirk, die immer mehr werden. Auch dieses Jahr sollen wieder sehr viele dazu kommen. Da wird es schon schwieriger. Wir haben aber keinen Stress.

Was sind die drei Hauptfaktoren für Ihren Erfolg?

H. Schmidt:  Handschlagqualität.
C. Schmidt:  Familienunternehmen.
M. Schmidt:  Das Preis-Leistungs-Verhältnis unserer Objekte.

Das Gespräch führte: Mag. Michael Neubauer
© ImmobilienFokus

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Foto: © 3SI Immogroup | Philipp Schuster